北京商品房买卖合同修改

　　本报讯 （记者 马力）今后，购房者与开发商签订的购房合同中，将明确建筑的隔声情况、交房时先进行查验等条款。市建委昨天发布通知，对商品房及二手房买卖合同的示范文本进行了修订，去年几个重大政策变化落实到了合同的条款中，新示范文本自今年1月1日起正式推行使用。

　　附件中需注明周边有无铁路

　　去年7月，市环保局、市建委发文，要求销售新建住宅必须在买卖合同中明示噪声情况。但随后这条规定在执行中遭遇困难，购房者与开发商签订的合同中，很多都没有标注这些条款。有开发商认为，如果要在合同中体现建筑隔声情况，也应该由相关部门制定相关条款加入到格式化合同中。

　　此次进行修改的包括《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》，其中，前两个合同修改的内容大体一致。

　　在新的预售合同和现房合同中，都单列了“建筑隔声情况”一项，其中确定，出卖人承诺该商品房建筑隔声情况符合相关标准，对该商品房所在地声环境状况的描述真实准确。

    如果商品房建筑隔声情况未达到标准的，出卖人应当按照规划设计的要求补做建筑施工隔声措施，并承担全部费用。因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。

　　根据国家相关标准，住宅内各房间允许的最高噪声级在40到50分贝间。

　　此外，在合同的附件中，也单设了建筑隔声情况和所在地声环境状况的附件。其中对于室内允许的噪声级，墙体、楼板、门窗的隔声量，以及项目周边有没有噪声影响的机场、铁路、轨道线路、道路等，都要在附件中说明。

　　验房出问题 开发商承担责任

　　此前，很多开发商要求购房人，须付清契税、公共维修基金、首年物业费、取暖费等一系列的款项后，才可以验房。去年12月，市建委下发通知，要求预售的商品住宅在办理交接前，开发商要组织购房人查验房屋，并且不能以购房人先缴纳相关税费和签订物业管理文件为前提条件。

　　昨天发布的合同示范文本明确规定，交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。

    该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。

　　购房者查验该商品房时发现其质量或其他问题的，开发商在多少日的期限内将已修复的商品房交付，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；或是开发商在商品房交付之日起多少日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

　　附：其他修改条款

　　◎提示购房人可选公积金贷款

　　新修改的示范文本中，在付款方式一项中，明确贷款方式包括公积金贷款和商业贷款两种方式，提示购房人可以选择公积金贷款。此外，在二手房买卖合同的新示范文本中，也明确了公积金贷款和商业贷款两种贷款方式。

　　◎出卖人须承诺不拆零销售

　　新合同示范文本中明确：出卖人承诺商品住宅不分割拆零销售；不采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

　　◎市政公用基础设施同步交付

　　新合同示范文本中，明确对于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅，或者是2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，房屋交付时必须满足合同中出卖人承诺的市政公用基础设施和公共服务等其他设施达到的条件。